세금 절감을 위해 주택 양도 전 꼭 알아야 할 6가지 사항! 1주택자, 2주택자, 3주택 이상별 양도 전략!

안녕하세요. 오늘은 여러 채의 주택을 보유하고 계신 분들을 위한 주택 양도 전 필수 점검 사항들을 알려드리려고 합니다. 주택 양도는 생각보다 복잡하고 중요한 과정이기 때문에, 미리 충분히 준비하지 않으면 예상하지 못한 세금 부담을 초래할 수 있습니다.
 
이 글에서는 주택 양도 전에 반드시 확인해야 할 6가지 사항과, 세금 절감을 위한 전략들을 자세히 알아보겠습니다. 또한, 여러분의 상황에 맞는 맞춤형 전략을 세울 수 있도록 도와드리겠습니다.

주택 양도 전 필수 점검 사항

1. 세대별 주택 수 확인

성공적인 양도를 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 세대별 주택 수 입니다.
 
세대는 같은 주소에 거주하며 생활을 함께하는 부부와 그 가족을 의미합니다. 만약 30세 이상이라면 배우자가 없더라고 1세대로 간주됩니다. (30세 미안은 결혼, 이혼, 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 가능합니다.)
 
상속받은 주택은 양도소득세의 과세 대상이지만, 주택 수 산정에는 포함되지 않습니다. 예를 들어, 1 주택자가 상속을 통해 2주택을 보유하게 된 경우, 다른 주택을 양도할 때는 2주택이 아닌 1주택 양도로 간주됩니다. 이 경우 2년 이상의 보유 및 거주 기간 등 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다.
 
주의 사항 : 오피스텔은 사용 형태에 따라 주택으로 간주될 수도 있고 아닐 수도 있음을 유의해야 합니다. 정확한 판단을 위해서는 국세청 홈페이지를 참고하거나 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.

2. 2년 이상 보유 여부 확인

주택을 얼마나 오랫동안 보유했는지에 따라 양도소득세의 과세 여부와 세율이 결정됩니다. 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 면제되고, 2년 미만 보유한 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.
 
보유 기간 계산 방법은 취득일로부터 양도일까지로 계산되며, 취득일 또는 양도일은 잔금 청산일과 등기 접수일 중에서 빠른 날을 의미합니다.

3. 실거래가 적용 대상인지 확인

주택을 팔 때 실거래가가 적용되는지 확인하는 것은 중요합니다. 실거래가는 취득가액과 관련 증빙 서류를 제출하면 양도소득세를 계싼할 때 실제 거래 가격에 가까운 금액을 적용해주는 제도입니다.
 
만약 취득가액과 기타 내부 수리비 등의 증빙 서류를 제출하지 못하면, 더 많은 세금을 납부해야 할 수 있으니 주의해야 합니다.

4. 장기보유특별공제 적용 여부확인

장기보유특별공제는란 주택을 오래 가지고 있으면 양도소득세를 덜 내도록 도와주는 제도입니다. 이 제도를 이용하려면 다음 조건들을 충족해야 합니다.

• 등기된 주택 : 주택이 반드시 등기되어 있어야 합니다.
• 3년 이상 보유 : 주택을 3년 이상 보유해야 합니다.

조건을 충족하면 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

• 기본 공제율 : 원칙적으로 6% ~ 30% (연간 2%씩 증가)의 양도소득세가 공제됩니다.
• 고가주택 추가 공제 : 1주택이며 12억 이상의 고가주택은 20% ~ 80% (연간 8%씩 증가)까지 추가로 공제받을 수 있습니다.

장기보유특별공제를 통해 주택을 오래 보유하면 세금 혜택을 누릴 뿐만 아니라, 주택 시장 안정에도 도움이 됩니다.

5. 과세되는 주택이 양도소득세 감면 대상인지 확인

IMF시절 주택경기 활성화를 위해 신규 주택 취득 후 양도하면 감면을 받게 해 준 주택이 꽤 많이 있습니다. 과거에 해당 주택을 취득하셨다면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는지 확인하시기 바랍니다.

6. 주택 수가 많으면 줄이는 방법 고려

주택 보유 시 발생하는 세금 부담은 주택 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히, 주택을 여러 채 보유하고 있는 경우, 재산세와 종합부동산세 등의 부담이 상당할 수 있습니다. 이러한 부담을 줄이기 위해서는 주택 수를 줄이는 방법을 고려해보는 것이 좋습니다..

1 주택자, 2 주택자, 3 주택 이상자별 양도 전략

1 주택자 양도 전략

국내에 1 주택을 갖고 있는 상태에서 양도하는 경우, 비과세 혜택을 받는 것이 받는 것이 가장 좋습니다.  물론 비과세 요건을 충족하기 충족하지 못하더라도, 시세차익이 더 크거나 손해를 볼 수 있는 상황이라면 비과세 요건을 따질 필요없이 매도하는 것이 좋습니다.

2 주택자 양도 전략

먼저 비과세 특례를 받도록 합니다. 2 주택인 상태에서 다른 주택 1채를 파는 경우에는 과세되는 것이 원칙이지만, 이사를 가거나 혼인이나 동거 봉양을 위해 일시적으로 2 주택 상태가 되었다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
 
그리고 이사 가려고 신규 주택을 구했으면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에만 기존 주택을 팔면 됩니다. 이때 기존 주택을 보유한 기간은 2년 이상이 되어야 합니다. 그리고 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상을 거주해야 합니다.
 
특례를 받을 수 없다면 양도 순위를 결정해야 합니다. 다시 말해 팔려고 하는 집값의 오름세를 보고 양도차익과 양도소득세를 비교해서 이익이 나는 전략을 선택하는 것입니다.

3 주택 이상자의 양도 전략

양도차익이 가장 적은 주택부터 우선적으로  파는 것이 세금 측면에서 유리합니다. 3주택 중 1채를  양도하면 이제 2 주택이 됩니다. 이때는 앞서 설명드린 2 주택자의 양도 전략을 따릅니다. 비과세 특례를 받을 수 있는지 알아본 뒤 비과세를 받고, 혜택을  받지 못한다면 양도 우선순위를 정하면 됩니다.
 
만약 3채 이상의 주택을 보유하고 있다면 신규 주택 매입할 때부터 미리 양도 스케줄을 짜 놓는 것이 좋습니다. 또 매수나 양도 전에 정부 정책, 종부세 등의 세금 정책,  증여와 양도 시점 선택 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

이 외에도 소형 주택에 대해서는 주택매매 사업이나 임대주택사업도 생각할 수 있을 것입니다. 특히 임대주택사업자에 대해서는 여러 혜택들이 있으므로 사전에 검토하여 전략을 세우는 것이 좋습니다.
 

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오늘 주택 양도 전 필수 점검 사항과 상황에 맞는 양도 전략들을 알아보았습니다. 주택 양도는 세금 부담이 상당할 수 있으므로 미리 충분히 준비하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
 
이 글이 주택 양도를 계획하고 계신 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.

 

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